Cronología de una hipoteca. Polémicas, sentencias y millones de afectados

Las cláusulas suelo llevan 5 años envueltas en polémicas. Día 6 de noviembre de 2018, el Supremo establece que el cliente debe pagar el impuesto hipotecario. Os contamos una breve cronología con todas las polémicas que se han vivido estos últimos años.

Inicios

Las entidades financieras con el fin de cubrirse las espaldas con la caída del Euribor, crearon la cláusula suelo con la cual se establecía un límite mínimo al interés que aplicaban.  Así, podían beneficiarse en casos de posibles caídas en los tipos de interés, teniendo que pagar el cliente siempre una cantidad mínima.

Todo empezó el 9 de mayo de 2013. La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo declaró que las cláusulas suelo eran nulas por la falta de información y transparencia al ser incorporadas en los contratos de préstamo, obligando a devolver los intereses indebidamente cobrados a partir de esta fecha.

Sin embargo, no fue hasta el 21 de diciembre de 2016, cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea obligó a las entidades financieras a devolver íntegramente el dinero cobrado indebidamente por la aplicación de la cláusula suelo, con efectos retroactivos más allá del 9 de mayo de 2013.

2017. El año de las cláusulas suelo

El 20 de enero de 2017, fue publicado en el BOE el Real Decreto de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, teniendo como objetivo establecer medidas que facilitaran la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor mediante un procedimiento extrajudicial. Para ello, las entidades debían implantar un sistema de reclamación voluntario informando a los consumidores e intentar llegar a un acuerdo en un plazo de 3 meses a contar desde la presentación de la reclamación. En caso de no llegar a un acuerdo en este periodo, se entendía que el proceso extrajudicial había terminado.

El 25 de mayo de 2017, tras una avalancha de demandas contra la banca, la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial, aprobó la creación de Juzgados especializados en materia de cláusulas suelo. Dichos juzgados comenzaron a funcionar a partir del 1 de julio de 2017 hasta el 31 de diciembre de 2017, pero tras el colapso de dicho juzgados y cientos de miles de reclamaciones en toda España, la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial aprobó el 28 de diciembre de 2017 un nuevo plan. Aumentando el número de jueces que atenderán estos casos y prologando en 6 meses el funcionamiento de dichos Juzgados.

Actualmente sigue habiendo un colapso en los juzgados, prorrogando el plan de urgencia por cláusulas suelo hasta el 31 de diciembre de 2018.

2018. Gastos e impuestos de hipotecas, última polémica

El 16 de febrero de 2018, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictaminó que era el cliente y no el banco quien tenía que hacerse cargo de los gastos e impuestos de constitución de una hipoteca (el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados).

En una sentencia del 16 de octubre de 2018, sin embargo, una de las secciones de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo decía que es el banco quien tendría que pagar el impuesto de registrar una hipoteca. Tras esta decisión, y como quiera que la doctrina anterior de esta misma Sala era contradictoria, el presidente del Tribunal Supremo convocó el Pleno de la Sala para tratar de determinar la doctrina definitiva que aplicaría dicha Sala Tercera del Tribunal Supremo el 5 de noviembre.

Tras la reunión, el Pleno del Tribunal Supremo ha acordado este martes 6 de noviembre, volver a la doctrina que establece que son los clientes y no la banca, los que deben afrontar los gastos derivados del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados en las hipotecas. La Sala dividida con 15 votos a favor y 13 en contra, y tras 15 horas de reunión, ha dado marcha atrás y corrige la sección que innovó la doctrina y vuelve a la jurisprudencia anterior.

El mismo día, el Gobierno se manifestó que no estaba de acuerdo con la decisión dada por el Tribunal Supremo, por tanto, el jueves 8 de noviembre aprobó un decreto ley para modificar la norma que regula el impuesto de actos jurídicos documentados.

El viernes día 9 de noviembre se publicó en el BOE el decreto que reforma el impuesto de las hipotecas. La nueva normativa modifica el artículo 29 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para establecer, que el prestamista, es decir, el banco, deberá pagar este impuesto a partir del lunes 12 de noviembre. A pesar de esta normativa, cierran la puerta a reclamar a quien haya solicitado una hipoteca antes de esta fecha. No obstante, aún no está aclarado el asunto y por tanto, habrá que estudiar que vías son posibles.

¿Qué es el impuesto de Actos Jurídicos Documentado (AJD) que revolucionó el Supremo?

El impuesto que afecta directamente a la contratación de un préstamo hipotecario es el de Actos jurídicos Documentos (AJD). Grava los documentos notariales al registrar una hipoteca (los documentos notariales, los documentos mercantiles y los documentos administrativos). Este impuesto es importante porque corresponde a la parte más elevada de los gastos de registrar una hipoteca.

Este impuesto fue cedido a las Comunidades Autónomas y cada una fija su propio tipo de gravamen (en Aragón es del 1,5%). Para su cálculo no se tiene en cuenta el valor del préstamo, sino el de la responsabilidad hipotecaria total. La responsabilidad hipotecaria total es la suma de conceptos hipotecarios garantizados, como pueden ser la cantidad concedida al usuario por el préstamo hipotecario, los intereses normales y de demora, costas judiciales, gastos de ejecución, etc.

Por tanto, para un préstamo hipotecario de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria total podría situarse entre los 130.000 euros y los 200.000 euros. Cada banco tiene libertad de fijar la cantidad dependiendo de los cálculos que realicen, pero normalmente se sitúa entre el 130-200%.

Si contrato un préstamo hipotecario a una entidad bancaria de 150.000 euros al 150%, mi responsabilidad hipotecaria total sería de 225.000 euros. Con un tipo de AJD del 1,5% en Aragón, tendría que pagar 3.375 euros solo en este impuesto.

 

Para más información, nos encontramos a tu completa disposición. 976 21 22 33 o Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.. Gracias por confiar en MSP Abogados. 

 

 

 

Plusvalía municipal. El Tribunal Supremo pone fin a la polémica. Todo lo que necesitas saber.

Tras meses de incertidumbre donde ni los ayuntamientos ni los afectados sabían cómo podían actuar ante la controversia del impuesto de plusvalía municipal, el Tribunal Supremo decidió terminar el martes 10 de julio con la polémica, determinando que “quien haya perdido dinero con la venta de una vivienda no tendrá que pagar el impuesto de plusvalía, pero lo tendrá que demostrar”.

¿Qué es la plusvalía municipal y cuál fue el problema?

La plusvalía municipal, llamado técnicamente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es un tributo directo que grava el incremento que se produce en el valor de los terrenos cuando se produce una transmisión. Esta transmisión tiene lugar, entre otros casos, en supuestos de ventas de piso, donación o herencia.

El problema se da en que, como dice su nombre, es un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos y, existen situaciones en las que, por ejemplo, personas compraron un piso en el año 2003 por la cantidad de 100.000 euros (plena burbuja inmobiliaria con los precios de los pisos muy elevados), y al transmitirlo actualmente (en plena crisis inmobiliaria), el valor del terreno ha descendido a 80.000 euros, obteniendo una clara pérdida en la transmisión del inmueble.  Como el impuesto no tiene en cuenta el valor real, sino el catastral (cuyo valor siempre se va revisando e incrementando), siempre se iba a tener que pagar este impuesto.

La inconstitucionalidad de dicho impuesto

El artículo 31,1 de la Constitución Española establece que “Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica, mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.

Por esta razón, el impuesto es inconstitucional en cuanto somete a tributaciones en las que no se ha producido un incremento del valor del bien. El Tribunal Constitucional anuló en mayo de 2017 el impuesto municipal sobre las plusvalías siempre y cuando no existiera ganancia económica en la transmisión.

Sin embargo, a pesar de haberse declarado inconstitucional el impuesto, se produjeron dos interpretaciones, una salvadora (que mantiene la vigencia del impuesto cuando se acredite la existencia de incremento de valor) y otra maximalista (subraya la nulidad del impuesto en cualquier caso debido a que no existe fórmula con la que calcular el impuesto, y por lo tanto, carencia del mismo mientras el legislador no reforme la Ley).

Lo que el Tribunal Supremo dice…

El Tribunal Supremo ha aplicado por primera vez la sentencia del Constitucional, es decir, pone fin a la polémica dictando que quien haya perdido dinero con la transmisión de un inmueble no tendrá que pagar el impuesto, pero tendrá que demostrarlo. Hasta ahora se había reclamado la devolución de plusvalía hasta en los casos que se había pagado aún con ganancias.

El Supremo establece que el impuesto sigue vigente, y que solo se podrá reclamar la devolución de la plusvalía en los casos que se pruebe que hubo pérdidas. También establece que la responsabilidad de demostrar la prueba de que no hubo ninguna ganancia patrimonial cae en manos del contribuyente, debido a que es el beneficiario.

¿Cómo demostrar las pérdidas?

La sentencia del Supremo dice que debe ofrecerse cualquier prueba que demuestre que hubo pérdidas en la transmisión del inmueble, y pone como ejemplo la diferencia de valor de adquisición y de transmisión que se refleja en las escrituras públicas, aunque la manera que realmente garantiza la devolución de la plusvalía municipal es aportar un informe pericial que justifique la pérdida entre la adquisición y la transmisión.

Puedes reclamar desde hoy mismo la devolución del impuesto siempre y cuando existan pruebas, desde MSP Abogados nos encargamos de comprobar si puedes reclamar la devolución del impuesto y ayudarte a presentar las pruebas de que no hubo un incremento de valor en la transmisión de tu vivienda.

Opinión del abogado Luis-Javier Solana, experto en inmobiliario y urbanismo.

Lo que la sentencia del Tribunal Supremo 1163/2018 viene a confirmar es, en definitiva, la teoría salvadora frente a la maximalista que algunos tribunales superiores de justicia habían detenido. De esta manera, entiende el Tribunal Supremo que no tendrán que pagar plusvalía aquellos obligados tributarios que acrediten por cualquier medio probatorio, incluidas las escrituras, que ha existido un decremento de valor del terreno entre el momento de adquisición del inmueble y el momento de su transmisión. De esta manera, en los casos en los que se acredite el decremento de valor procederá, en palabras del Tribunal Supremo, la “anulación de la liquidación practicada o la rectificación de la autoliquidación y el reconocimiento del derecho a la devolución” de aquel impuesto indebidamente pagado. 

Si vas a vender un inmueble o vendiste uno y quieres reclamar el impuesto, desde MSP Abogados te asesoramos y te ayudamos a presentar todas las pruebas necesarias para demostrar que hubo una pérdida de valor en la transmisión de tu vivienda.

Sin plusvalía no hay impuesto.

RGPD ¿Qué es un Delegado de Protección de Datos (DPD)? ¿Qué funciones tiene? ¿Es obligatorio en mi empresa?

 

El pasado 25 de mayo entró en vigor el nuevo Reglamento General de Protección de Datos. Una de las novedades más importantes es la creación de la figura del Delegado de Protección de Datos (DPD) o Data Protection Officer (DPO). Pero esta figura, ¿Qué es? ¿Qué funciones tiene? ¿Es obligatorio nombrar uno?

¿Qué es un Delegado de Protección de Datos?

El Delegado de Protección de Datos es el encargado del cumplimiento del nuevo Reglamento. Debe ser designado por el responsable y encargado del tratamiento de protección de datos de cada empresa, atendiendo a sus cualidades profesionales, y en particular a sus conocimientos especializados del Derecho y la práctica en materia de protección de datos.  El Delegado de Protección de Datos puede ser un empleado de la propia empresa o un profesional externo que preste este servicio.

Este Delegado no es obligatorio para todas las empresas, aunque si recomendable. A continuación, mostraremos quienes deben nombrar obligatoriamente a un Delegado de Protección de Datos y quienes deberían hacerlo.

¿Quiénes deben nombrar un Delegado de Protección de Datos?

  • Las Administraciones Públicas (autoridades y organismos, excepto los tribunales que actúen en ejercicio de su función judicial).
  • Empresas cuyas actividades principales consistan en operaciones de tratamiento que, requiera una observación habitual y sistemática de interesados a gran escalada.
  • Empresas cuyas actividades principales consistan en el tratamiento a gran escala de categorías especiales de datos personales (como, por ejemplo, datos de origen étnico, opiniones políticas, convicciones religiosas, datos relativos a la salud o la orientación sexual) y de datos relativos a condenas e infracciones penales.

¿Quiénes no están obligados, pero sí que es recomendable?

Cualquier empresa, sobre todo PYME’s, cuya actividad no consista en el tratamiento masivo de datos personales que estén totalmente protegidos. Es recomendable porque el Delegado puede ayudar a cumplir los requisitos del nuevo Reglamento. Además el DPD puede evitar conflictos y guiar a los departamentos sobre las nuevas normas de la nueva legislación. En el caso de PYME´s una buena opción sería contratar a un DPD externo.

¿Qué funciones tiene el DPD?

El Delegado de Protección de Datos tendrá como mínimo las siguientes funciones:

  • Informar y asesorar al responsable o al encargado del tratamiento de datos y a los empleados que se ocupen del tratamiento de las obligaciones del nuevo Reglamento.
  • Supervisar el cumplimiento del Reglamento, de otras disposiciones de protección de datos de la Unión Europea y de las políticas del responsable del tratamiento en materia de protección de datos personales.
  • Ofrecer el asesoramiento que se le solicite acerca de la evaluación de impacto relativa a la protección de datos y supervisar su aplicación.
  • Cooperar con la autoridad de control.
  • Actuar como punto de contacto de la autoridad de control para cuestiones relativas al tratamiento y realizar consultas sobre cualquier asunto.

Si quieres saber más sobre la figura del Delegado de Protección de Datos o aún no tienes en regla tu empresa respecto al nuevo Reglamento General de Protección de Datos, no dudes en contactar con MSP Abogados mediante nuestro correo electrónico Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo. o nuestro número de teléfono 976 21 22 33. 

¿Qué son las "fake news"? ¿Tienen consecuencias legales? ¿Cómo identificarlas?

Si navegas por Internet con bastante frecuencia seguramente te hayas topado alguna vez con una “fake new”. Pero, ¿qué son exactamente?

Las “fake news” o noticias falsas, son un fenómeno periodístico difundido a través de prensa escrita, radio, televisión, portales de noticias y redes sociales, que tienen como objetivo la desinformación deliberada o el engaño, aunque la principal característica es que suelen aparecer en el mundo digital y no en los medios tradicionales.

Este término lleva bastante tiempo existiendo, pero Donald Trump lo puso de moda durante las elecciones norteamericanas denunciando gran cantidad de noticias falsas tanto el como sus opositores. Las noticias falsas son tan relevantes que con bastante frecuencia son utilizadas para manipular unos resultados electorales, teniendo como casos documentados el referéndum del Bréxit, las elecciones norteamericanas o hasta incluso la crisis de Cataluña.

No solo se mueven en el ámbito político, en España también afecta a personas comunes que se enfrentan a mentiras virtuales que destrozan su vida real. Con bastante frecuencia se difunden imágenes de personas inocentes que son acusadas de supuestos casos de robo, agresiones o hasta incluso violaciones. Estos rumores llegan a miles de ciudadanos de toda España, siendo tarea muy complicada dejar de divulgar el bulo.

¿Tienen consecuencias legales?

La Unión Europea ha renunciado a legislar contra las “fake news” debido a que no quieren crear “un ministerio de verdad o censura”. Creen que cualquier forma de censura, ya sea pública o privada, debe evitarse y, por tanto, solo se limitará a pedir un código de buenas prácticas a gigantes tecnológicos como Google, Facebook o Twitter.

No obstante, a pesar de que la Unión Europea no regule las noticias falsas, países como Francia están elaborando una ley con la cual multarán y perseguirán la difusión de noticias falsas en época electoral.

En España todavía no se ha llegado a ningún tipo de acuerdo sobre cómo actuar con estas noticias falsas cuando afecten al ámbito político o geográfico. Sin embargo, en los casos en los que una persona es la víctima de una “fake new”, como por ejemplo, una supuesta agresión que no cometió, el castigo puede ser de hasta 2 años de prisión si se tipifica como injuria o calumnia.

¿Cómo identificarlas?

Según LÉstudio sobre el impacto de las Fake News en España, el 86% de los españoles tiene dificultades para distinguir entre una noticia real e inventada. Para poder detectar una noticia falsa desde MSP Abogados te recomendamos:

  • Contrastar la información en medios con cierto prestigio.
  • Comprobar la identidad del autor. Una búsqueda rápida nos dirá si el autor existe o es fiable.
  • Los titulares exagerados y con signos de exclamación son una primera evidencia.
  • Comprobar la fecha. Suele ser no real o antigua.
  • Analizar la web donde procede la información nos dará pistas sobre qué tipo de información se maneja en la web.
  • Pregunta a un experto o visite un sitio web de verificación.

El fomento de alquiler y la rehabilitación, las dos líneas fundamentales del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

 

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, aprobado por el Ministerio de Fomento el 9 de marzo, mantiene la apuesta decidida por fomentar dos líneas fundamentales, el alquiler y la rehabilitación.

Para fomentar el alquiler, han estructurado programas de ayuda para el alquiler de la vivienda, destacando un programa de ayudas para jóvenes, un programa de ayuda a las personas en situación de desahucio y un programa de fomento de viviendas para personas mayores.

El objetivo del plan de ayuda a jóvenes menores de 35 años es facilitar a los jóvenes con escasos medios económicos, una vivienda digna con hasta 600 euros de ayuda mensuales, pudiéndose incrementar hasta 900 euros en algunos municipios de pequeño tamaño.

En cuanto al programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad, fomenta con grandes ayudas a los promotores que enfoquen la construcción de viviendas más pequeñas, pero con instalaciones y zonas comunes, como puede ser la cocina, lavandería, terapeuta y otros tipos de servicios.

Respecto al programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, ofrece una vivienda a las personas en situación de desahucio. Para ello ofrecen una vivienda 100% subvencionada de hasta 400 euros mensuales a través de fondos de viviendas para alquiler social, con viviendas que cedan los bancos para poner a disposición. 

“En los desahuciados hay una novedad importante. Hasta el momento todas las políticas sociales iban dirigidas a los desahuciados hipotecarios, y ahora también se ocupa de los desahuciados por impago de renta de alquiler” comenta Luis Solana, abogado y urbanista de MSP Abogados y secretario técnico de FACOVI.

Por otro lado, en la línea de rehabilitación, hay una decisión importante para la rehabilitación de edificios. Financiar la realización conjunta de obras de rehabilitación de edificios y viviendas unifamiliares, de urbanización de espacios públicos y en su caso, de edificación de viviendas de edificios y viviendas en sustitución de edificios y viviendas demolidas. Como novedad es que el actual Plan Estatal se centra en edificios anteriores a 1996, cuando el anterior Plan estaba en edificios anteriores a 1981.

Finalmente, respecto a si el plan en general es positivo, Luis Solana comenta “Si, creo que es positivo. Por un lado, el incremento importante de inversión respecto al Plan anterior, pero por el lado negativo se olvidan de la vivienda protegida. Creo que es la gran olvidada debido a que posibilitaba a todo el mundo a acceder una vivienda en propiedad, pero en general es una buena medida”.

Luis Solana en Aragón Radio hablando de las novedades más importantes del nuevo Plan.

Para más información o tienes dudas de cómo puedes solicitar las ayudas del Nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, no dudes en ponerte en contacto con MSP Abogados.

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